Ногинск

+7 (496) 510-10-40

+7 (495) 128-09-48

ул. Рогожская д.61 пом.6

Балашиха

+7 (495) 204-19-12

ТЦ "Контур", ш. Энтузиастов, д. 32, офис 453
Прием: пн, ср, пт

Старая Купавна

+7 (962) 954-34-23

ул. Ленина, д. 6, офис 1
Прием: будни, сб

rumb_noginsk@mail.ru

Кадастровые инженеры
в Московской области

Высокая репутация

Нас рекомендуют друзьям работаем с 1996 года

Лучшие специалисты

Опыт инженеров от 10 лет с решением сложных задач

Бесплатные консультации

Проконсультируем по телефону или в офисе

Межевание под ключ

Мы выполняем работы под ключ В сжатые сроки

Мнения экспертов

Мнение эксперта

ООО НПП "РУМБ"

Мнение эксперта — Медиация в земельно-имущественных спорах. Проблемы и решения.

Минаева Н. А., исполнительный директор ООО «Научно-производственное предприятие «РУМБ», Московская область, г. Ногинск

Согласно данных ВЦИОМ загородной недвижимостью владеют 42 процента горожан. В Российской Федерации по сравнению с европейскими странами имеется большое количество загородных участков, преимущественно в садоводческих товариществах. Правовое регулирование взаимоотношений между соседями по даче происходит на основе целого комплекса норм федерального законодательства. Это Земельный кодекс, Гражданский кодекс, Градостроительный кодекс, ФЗ «О недрах», различные СНИПы и СанПиНы, многочисленные подзаконные нормативные акты. Больше всего судебных дел связано с местоположением границ земельного участка, основным видом спора является спор из-за наложения границ участков. Ежегодно в судебные органы поступает несколько десятков тысяч подобных исков. Это свидетельствует о том, что в настоящее время накопилось множество конфликтов между обладателями соседних земельных участков, в то же время должного правового регулирования соседских отношений нет.

Внедрение примирительных процедур (восстановительной юстиции), внесудебных и досудебных способов урегулирования споров будет способствовать снижению нагрузки на судей и, как следствие, экономии бюджетных ресурсов и повышению качества осуществления правосудия. При этом предполагается широкое внедрение процедур медиации в качестве механизмов реализации положений законов Российской Федерации, предусматривающих возможность примирения сторон. Целью исследования является определение проблем и специфики разрешения земельно-имущественных споров при применении процедуры медиации. Задачи исследования — проанализировать процессуальную возможность применения медиации при разрешении споров, обосновать преимущества применения медиации в земельных спорах, определить специфику разрешения споров в медиации, выявить необходимые законодательные инициативы.

Глава 1. Процессуальная возможность применения медиации при разрешении земельно-имущественных споров

Земельные споры — это разногласия между людьми о праве собственности на землю, о границах участка, о способах его использования, отчуждения или условиях изъятия государством. Несмотря на большую распространенность, конфликты, связанные с землёй, настолько разнообразны, что трудно найти два одинаковых. Земельно-имущественные споры относятся к категории дел, которые порой отличаются особой сложностью в своем разрешении. В большинстве случаев причинами возникновения земельных споров становятся такие действия лиц, как: неправильная регистрация и признание права собственности на участок, захват чужих территорий, определение индивидуального порядка пользования землей, нарушение земельных сервитутов и добрососедства, использование арендованных участков не по назначению и т.д.

Законодательство Российской Федерации предусматривает разрешение земельных споров следующего типа:

1) о признании права собственности на землю;

2) о признании права на наследство, в состав которого входит земельный участок;

3) о признании права собственности на земельные доли из земель сельскохозяйственного назначения;

4) о выделе земельных участков в счет долей из земель сельскохозяйственного назначения;

5) о разделе земельных участков либо об определении порядка пользования земельными участками;

6) об установлении границ земельных участков;

7) споры об оспаривании государственной регистрации права на земельный участок;

8) споры об устранении кадастровой ошибки;

9) споры об устранении препятствий к пользованию и владению землей;

10) споры об установлении ограниченного права пользования (сервитутов) земельными участками и т.д.

Законодательство о медиации устанавливает, что процедура медиации применима к спорам, возникающим из гражданских правоотношений, в том числе в связи с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, спорам, возникающим из трудовых и семейных правоотношений (при условии, что такие споры не затрагивают и не могут затронуть интересы третьих лиц, не участвующих в медиации, а также публичные интересы) (ст. 1 Федерального закона от 27 июля 2010 г. № 193-ФЗ «Об альтернативной процедуре урегулирования споров с участием посредника (процедуре медиации)». Таким образом, земельно-имущественные споры подлежат урегулированию с помощью процедуры медиации.

Проведение процедуры медиации возможно на любом этапе урегулирования спора, как по инициативе сторон, так и по предложению судьи (п. 2 ст. 7 Закона о медиации). Главное условие, чтобы решение сторон об обращении к процедуре медиации было принято до того, как соответствующий суд или третейский суд примет решение по спору (п. 2 ст. 4 Закона о медиации). На практике судьи должны разъяснять сторонам их право обратиться к медиации в беседе в ходе подготовки дела к судебному разбирательству либо в подготовительной части судебного заседания. Что сегодня происходит далеко не во всех судах, и носит чаще всего формальный характер, не способствуя активному распространению медиативной практики в нашей стране. При этом в большинстве своем судьи достаточно лояльны к процедуре медиации, но жесткие временные рамки, и еще больше отсутствие знаний о медиации, понимания ее сути является одним из основных препятствий к компетентному направлению сторон спора на медиацию.

Глава 2. Преимущества применения медиации при разрешении земельно имущественных споров

Преимуществами применения медиации при разрешении земельно-имущественных споров является уменьшение сроков рассмотрения конфликтов, сохранение личных отношений между сторонами, долговечность принятых решений, предупреждение новых конфликтов. Существенным преимуществом является удешевление процедур при проведении медиации. Результаты анализа рынка кадастровых работ и юридических услуг в Московской области сведены в таблицу 1 «Сравнение затрат при разрешении земельно-имущественных споров в судебном порядке и при процедуре медиации», где показаны затраты на урегулирование в судебном порядке и при проведении процедуры медиации (при рассмотрении спора имущественного характера, не подлежащего оценке, а также неимущественного характера). Как видно из сравнительного анализа, применение процедуры медиации ведет к удешевлению затрат в среднем на 48 процентов (в примере 55 300 рублей).

Глава 3. Специфика разрешения земельно-имущественных споров в медиации

При разрешении земельно-имущественных споров важное значение для сторон имеет визуализация предмета конфликта: прохождение границ земельного участка, расположение построек на нем, наличие линейных коммуникаций, расстояние от границ участка до зданий, сооружений, посадок, определение площадей выделяемых участков. Сторонам при обсуждении своих интересов удобнее показывать возможные варианты разрешения спора на подготовленном плановом материале (карте границ, плане участка).
Спецификой разрешения земельно-имущественных споров является необходимость привлечения специалиста в области земельных отношений и кадастрового учета. Для подготовки планов земельных участков и расположенных на них зданий, строений, сооружений требуются специальные познания в области геодезии и кадастра. Специалистом в этой сфере деятельности является кадастровый инженер.
Кадастровый инженер — специалист, выполняющий работы в области межевания земель, кадастровых работ, связанных с недвижимостью. Деятельность кадастрового инженера регулируется законом 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Кадастровым инженером признается физическое лицо, являющееся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров и обладающее специальным правом на осуществление кадастровой деятельности. К кадастровым инженерам законодательством предусмотрены определенные требования.
Кадастровый инженер может быть членом только одной саморегулируемой организации кадастровых инженеров. Обязательными условиями принятия физического лица в члены саморегулируемой организации кадастровых инженеров являются:
1) наличие гражданства Российской Федерации;
2) наличие высшего образования по специальности или направлению подготовки, перечень которых утверждается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, или наличие высшего образования по специальности или направлению подготовки, не вошедших в указанный перечень, и дополнительного профессионального образования по программе профессиональной переподготовки в области кадастровых отношений;
3) наличие опыта работы в качестве помощника кадастрового инженера не менее двух лет, в течение которых он под руководством кадастрового инженера принимал участие в подготовке и выполнении кадастровых работ (далее — стажировка);
4) сдача теоретического экзамена, подтверждающего наличие профессиональных знаний, необходимых для осуществления кадастровой деятельности (далее — экзамен);
5) отсутствие наказания в виде дисквалификации за нарушение законодательства о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и кадастровой деятельности, предусмотренное Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, в соответствии с вступившим в законную силу решением суда;
6) отсутствие непогашенной или неснятой судимости за совершение умышленного преступления;
7) наличие действующего договора обязательного страхования гражданской ответственности кадастрового инженера, отвечающего установленным статьей 29.2 Закона о кадастровой деятельности требованиям; 8) отсутствие ограничений, предусмотренных частями 19 и 20 статьи 29 Закона о кадастровой деятельности [3].
При выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами определяются координаты характерных точек границ земельного участка (части земельного участка), координаты характерных точек контура здания, сооружения, частей таких объектов недвижимости, координаты характерных точек контура объекта незавершенного строительства, осуществляется обработка результатов определения таких координат, в ходе которой определяется площадь объектов недвижимости и осуществляется описание местоположения объектов недвижимости, проводится согласование местоположения границ земельного участка.
При выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами может быть дополнительно установлено местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке посредством пространственного описания конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, в том числе с учетом высоты или глубины таких конструктивных элементов [8].
Медиатор при привлечении кадастрового инженера просит его подготовить заключение, призванное разъяснить непонятные или спорные моменты для сторон в медиации.
Например:
– при спорах о разделе земельного участка: заключение о возможности раздела земельного участка, куда входит оценка возможности раздела (делимый/неделимый), а также подготовка вариантов раздела, расчет необходимой компенсации;
– при спорах о наличии и исправлении реестровых ошибок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости: заключение об исправлении реестровой ошибки, куда входит установление факта наличия реестровой ошибки, возможность и варианты ее исправления;
– при спорах об установлении/прохождении смежной границы: заключение об установлении смежной границы между сторонами, куда входит определение вариантов установления/прохождения границы, точного расстояния от границы до зданий, сооружений, насаждений, расчет площадей земельных участков.
При сложности в разрешениях спора, связанных с недопониманием сторонами условий заключаемого соглашения, медиатором совместно с кадастровым инженером может быть назначен выезд на натурные исследования предмета спора для обсуждения вариантов его разрешения. Кадастровым инженером в присутствии сторон и медиатора производится вынос в натуру предлагаемых вариантов, указание точек, по которым будет проходить межа. Стороны имеют возможность сразу на месте посмотреть, каким образом будет разрешен конфликт, а также обсудить возникшие при этом вопросы.
Кадастровым инженером может быть дан анализ условий медиативного соглашения при его заключении и оценка его исполнимости, а также проведено дальнейшее осуществление подготовки документов — межевого плана, для подачи в орган кадастрового учета:
Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Глава 4. Определение необходимых законодательных инициатив Залогом разрешения земельно-имущественного спора является исполнимость заключенного медиативного соглашения.

В земельном праве предусмотрена возможность разрешения споров с применением примирительных процедур. Статьей 64 Земельного кодекса РФ предусмотрено рассмотрение земельных споров в судебном порядке, а частью 2 определена возможность до принятия дела к производству судом передача спора на разрешение в третейский суд:

«2. До принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд.» [2]

Для обеспечения исполнимости медиативных соглашений необходимо предусмотреть также возможность передачи земельного спора на процедуру медиации в досудебном порядке.

Законодательством РФ предусмотрено ведение Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН), который представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения). ЕГРН — это федеральная информационная система, в которую вносятся сведения о всех объектах недвижимости на территории России и их собственниках. Реестр содержит характеристики объектов недвижимости, в частности, для земельных участков указываются следующие основные и дополнительные сведения: кадастровый номер земельного участка, площадь участка, описание местоположения земельного участка, сведения о частях земельного участка, адрес, категория земель, вид разрешенного использования, список координат (обозначения характерных точек границы земельного участка, описание их закрепления на местности, координаты характерных точек границы (границы контура) земельного участка [6].

После заключения медиативного соглашения часто возникает необходимость внесения изменений в сведения ЕГРН в связи с изменением характеристик участков, установления смежной границы при межевании, постановкой на учет новых участков при разделе основного участка, регистрацией прав на образованные при разделе земельные участки. Основания для внесения изменений в существующие сведения ЕГРН, а также для внесения новых сведений указаны в статье 14 Федерального закона 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Список оснований носит исчерпывающий характер. Федеральным законом от 30 апреля 2021 г. № 120-ФЗ часть 2 статьи 14 вышеназванного 218-ФЗ была дополнена пунктом 5.1:

«5.1) решения третейских судов, по которым вы- даны исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами».

Логично, что основанием может быть также медиативное соглашение, заключенное при разрешении земельно-имущественного спора, так как согласно Федерального закона от 27 июля 2010 г. № 193-ФЗ «Об альтернативной процедуре урегулирования споров с участием посредника (процедуре медиации)» представляет собой гражданско-правовую сделку, направленную на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей сторон, и в случае его нотариального удостоверения имеет силу исполнительного документа, т.е. приравнено к исполнительному листу.

Одним из оснований государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав является межевой план (пункт 7 части 2 статьи 14 218-ФЗ), в состав которого входит Акт согласования границ земельного участка. Форма Акта согласования устанавливается органом нормативно-правового регулирования кадастрового учета и регистрации прав[3]. В настоящее время таким документом является приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 14 декабря 2021 года № П/0592 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» [7]. Акт согласования границ предусматривает возможность указания наличия спора по границе участка, а также способов его разрешения. Согласно п. 92 приказа Росреестра: «В реквизите «3» Акта согласования кадастровым инженером приводятся сведения о снятии возражений относительно местоположения границ.

Заполнение граф реквизита «3» осуществляется в соответствии с их наименованиями, в графе «7» реквизита «3» указывается способ снятия возражения относительно местоположения границ: слова «изменение местоположения границ земельного участка» либо слова «рассмотрение земельного спора в суде (третейском суде) и реквизиты судебного решения, которым разрешен земельный спор и определено местоположение границ земельного участка или части (частей) границ земельного участка, которая(ые) одновременно является(ются) общей (смежной) частью (частями) границ других земельных участков».

Способы снятия возражений о местоположении гра- ниц перечислены следующие: изменение местоположения границ, рассмотрение земельного спора в суде, третейском суде. Одним из способов урегулирования спора может являться медиативное соглашение, которое будет являться основанием для проведения процедуры межевания земельного участка и установления границ.

Таким образом, для обеспечения более широкого правового применения альтернативных процедур урегулирования споров необходимо внести изменения в законодательные акты посредством законодательной инициативы. Законодательная инициатива — стадия законодательного процесса, состоящая в вынесении на рассмотрение органом законодательной власти законопроекта или законодательного предложения по принятию, изменению или отмене закона. Законодательная инициатива является начальным звеном законодательного процесса и представляет собой официальное внесение управомоченным субъектом законопроекта в компетентный орган парламента. Институты гражданского общества, а также отдельные граждане, не наделенные данным правом, могут вносить инициативные законопроекты и предложения только через посредников — уполномоченных на то обозначенных структур [9].